市政府辦公室關(guān)于印發(fā)南通市市區(qū)城市更新辦法的通知

各縣（市、區(qū)）人民政府，市各直屬園區(qū)管委會(huì)，市有關(guān)部門和單位：

《南通市市區(qū)城市更新辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。

南通市人民政府辦公室

2025年3月10日

（此件公開發(fā)布）

南通市市區(qū)城市更新辦法

第一章總則

第一條為深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、品質(zhì)提升、消費(fèi)升級(jí)，打造宜居、韌性、智慧城市，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本市市區(qū)（崇川區(qū)、通州區(qū)、海門區(qū)、南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)、通州灣示范區(qū)，下同）范圍內(nèi)的城市更新活動(dòng)，適用本辦法。

本辦法所稱城市更新，是指對(duì)城市內(nèi)既有生態(tài)、生產(chǎn)、生活用地，建筑及相關(guān)設(shè)施的空間形態(tài)和功能進(jìn)行保護(hù)利用、整治出新、改造提升的建設(shè)活動(dòng)。

第三條城市更新應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“留改拆”并舉，倡導(dǎo)自主更新，遵循“規(guī)劃引領(lǐng)、統(tǒng)籌推進(jìn)，政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作，民生優(yōu)先、共建共享”的原則。

第四條市人民政府統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)全市城市更新工作，研究、審議城市更新相關(guān)重大事項(xiàng)，并將實(shí)施城市更新行動(dòng)納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。

區(qū)人民政府（市直屬園區(qū)管委會(huì)，下同）是推進(jìn)本轄區(qū)城市更新工作的主體，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)和管理轄區(qū)內(nèi)的城市更新工作。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)市區(qū)城市更新工作，牽頭研究城市更新相關(guān)政策和技術(shù)導(dǎo)則，依法優(yōu)化項(xiàng)目審批流程，編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、年度計(jì)劃并督促實(shí)施，負(fù)責(zé)項(xiàng)目庫管理和職責(zé)范圍內(nèi)城市更新項(xiàng)目協(xié)調(diào)推進(jìn)等工作。

市自然資源和規(guī)劃、數(shù)據(jù)等相關(guān)部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)城市更新相關(guān)工作。

第五條不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人、合法建造或者依法取得不動(dòng)產(chǎn)但尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的單位和個(gè)人以及承擔(dān)城市公共空間和設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營、管理責(zé)任的單位等可以作為物業(yè)權(quán)利人，依法開展城市更新活動(dòng)。

第六條本市建立城市更新公眾參與機(jī)制，保障公眾的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

市、區(qū)人民政府可以通過信息公開、模式創(chuàng)新等途徑廣泛吸引社會(huì)資本參與。對(duì)有經(jīng)營性收益的城市更新項(xiàng)目，鼓勵(lì)采用特許經(jīng)營等形式推動(dòng)政府和社會(huì)資本合作。

第七條本市設(shè)立城市更新專家委員會(huì)，參與城市更新專業(yè)性、技術(shù)性活動(dòng)的評(píng)審、論證等工作，為城市更新決策提供咨詢意見。專家委員會(huì)由相關(guān)行業(yè)專家組成，具體組成辦法和工作規(guī)則另行制定。

第八條本市逐步建立建筑師負(fù)責(zé)制以及社區(qū)規(guī)劃師、“城市微鑒定”“社區(qū)鑒定師”等制度，加強(qiáng)對(duì)城市更新區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理和空間運(yùn)行維護(hù)等技術(shù)服務(wù)。

第九條統(tǒng)籌信息化資源，逐步建設(shè)完善城市更新信息平臺(tái)，及時(shí)發(fā)布城市更新有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)、政策等。強(qiáng)化視頻監(jiān)控、大數(shù)據(jù)分析、人工智能等技術(shù)運(yùn)用，提升城市更新智慧化風(fēng)險(xiǎn)管控和監(jiān)測預(yù)警能力。

第二章城市更新規(guī)劃和計(jì)劃

第十條執(zhí)行“一年一體檢，五年一評(píng)估”的城市體檢評(píng)估制度，結(jié)合實(shí)際開展城市體檢，有序建立城市更新數(shù)據(jù)庫。

第十一條實(shí)施城市更新行動(dòng)應(yīng)當(dāng)以城市設(shè)計(jì)為指引，以城市體檢為基礎(chǔ)，編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和城市更新單元規(guī)劃。

城市更新專項(xiàng)規(guī)劃由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同市自然資源和規(guī)劃部門組織編制，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。

城市更新單元規(guī)劃應(yīng)依據(jù)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，由區(qū)人民政府組織編制，經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市自然資源和規(guī)劃部門聯(lián)合評(píng)審?fù)ㄟ^后，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。

第十二條建立城市更新項(xiàng)目庫管理制度。城市更新項(xiàng)目經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同各區(qū)人民政府及市級(jí)相關(guān)部門評(píng)審后，納入市區(qū)城市更新項(xiàng)目庫，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。

第十三條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同各區(qū)人民政府及市級(jí)相關(guān)部門編制（或調(diào)整）城市更新年度計(jì)劃，經(jīng)市人民政府同意后實(shí)施。納入項(xiàng)目庫的項(xiàng)目具備實(shí)施條件的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)列入城市更新年度計(jì)劃。

第三章城市更新實(shí)施

第十四條城市更新項(xiàng)目主要有以下類型：

（一）建筑密度較大、安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全等以居住功能為主的居住類項(xiàng)目；

（二）不符合發(fā)展導(dǎo)向、利用效率低下、失修失養(yǎng)的老舊廠區(qū)、商業(yè)區(qū)、園區(qū)、樓宇等產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目；

（三）生態(tài)環(huán)境受損、公用設(shè)施陳舊、服務(wù)效能低下的城市公園、綠地廣場、濱水空間、道路橋梁、市政公用設(shè)施等公共類項(xiàng)目；

（四）保護(hù)利用不充分的歷史文化街區(qū)、歷史建筑、工業(yè)遺存等人文類項(xiàng)目；

（五）公共安全風(fēng)險(xiǎn)大、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差的城市生產(chǎn)、生活、生態(tài)混雜的復(fù)合類項(xiàng)目；

（六）承災(zāi)能力弱、防災(zāi)等級(jí)低的避難設(shè)施及避險(xiǎn)物資儲(chǔ)備設(shè)施等應(yīng)急類項(xiàng)目；

（七）市人民政府確定的其他城市更新項(xiàng)目。

第十五條城市更新包括以下方式：

（一）拆除重建，是指在保障公共安全和周邊地塊權(quán)益的前提下，拆除全部或者大部分原有建筑物、構(gòu)筑物及其他地上地下附著物，并重新建設(shè)、管理和使用；

（二）整治提升，是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，對(duì)建筑局部拆建、改變功能、整飾修繕、增補(bǔ)完善公共設(shè)施和消防設(shè)施，并活化利用等微改造；

（三）拆整并舉，是指將拆除重建和整治提升相結(jié)合的混合更新；

（四）新建補(bǔ)齊，是指在深入開展城市體檢和規(guī)劃研究的前提下，為優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、補(bǔ)齊城市功能、提升用地效能等，對(duì)城市更新單元內(nèi)存量用地進(jìn)行單一或復(fù)合開發(fā)利用。

第十六條建筑物拆除需滿足以下條件之一：

（一）規(guī)劃建設(shè)重大城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的；

（二）年久失修或者經(jīng)維修后仍無法滿足使用要求，或者存在嚴(yán)重安全隱患危及業(yè)主、物業(yè)使用人以及公共安全，只能通過拆除重建方式解決的；

（三）使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善，經(jīng)評(píng)估需拆除的。

法律、法規(guī)、規(guī)章明確需要保留的除外。

第十七條物業(yè)權(quán)利人可以作為實(shí)施主體進(jìn)行更新，或者委托市場主體作為實(shí)施主體進(jìn)行更新，也可以與市場主體合作明確實(shí)施主體進(jìn)行更新。

多個(gè)相鄰城市更新項(xiàng)目需要統(tǒng)籌實(shí)施的，市、區(qū)人民政府可以確定相適應(yīng)的主體作為統(tǒng)籌主體。兩個(gè)以上物業(yè)權(quán)利人或者相鄰多宗地塊物業(yè)權(quán)利人有共同更新意愿的，可以依法通過轉(zhuǎn)讓、入股、聯(lián)合或者共同設(shè)立項(xiàng)目公司等方式進(jìn)行更新。

城市更新項(xiàng)目涉及公有房屋的，經(jīng)市、區(qū)人民政府同意，符合條件的實(shí)施主體可以通過回購承租權(quán)、房屋置換等方式，歸集公有房屋承租權(quán)。

涉及公共利益、公共安全等情形的城市更新項(xiàng)目可以由市、區(qū)人民政府根據(jù)管理權(quán)限，依法確定實(shí)施主體。經(jīng)體檢評(píng)估，既有老舊小區(qū)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等項(xiàng)目存在需限時(shí)解決的問題，可以將相關(guān)設(shè)施建設(shè)要求納入新建補(bǔ)齊項(xiàng)目土地出讓特別約定。

第十八條項(xiàng)目納入城市更新項(xiàng)目庫前，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)編制策劃方案；列入年度計(jì)劃前，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)編制實(shí)施方案。

實(shí)施方案應(yīng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)權(quán)利人同意或者依法表決通過后，由實(shí)施主體報(bào)區(qū)人民政府或市級(jí)行業(yè)主管部門審定?？鐓^(qū)項(xiàng)目或重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)報(bào)市人民政府審定。

第十九條實(shí)施主體依據(jù)審定后的實(shí)施方案依法依規(guī)辦理用地、規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、移交等手續(xù)。對(duì)實(shí)行豁免、“自審承諾制”或者專家論證管理的項(xiàng)目，按照有關(guān)規(guī)定簡化審批手續(xù)。

第二十條加強(qiáng)城市更新誠信建設(shè)，在城市更新中推動(dòng)信用管理方式創(chuàng)新，對(duì)實(shí)施主體和物業(yè)權(quán)利人履行承諾情況加強(qiáng)監(jiān)督管理。

第四章城市更新保障

第二十一條市自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和單元規(guī)劃對(duì)詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。經(jīng)市人民政府審定的城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案，可以作為國土空間詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的重要參考。

城市更新項(xiàng)目中對(duì)現(xiàn)狀建筑密度較高等無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的區(qū)域，在保障公共利益和安全的前提下，按照“優(yōu)化不惡化”原則，可以適度優(yōu)化相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)。因既有住宅加裝電梯而占用的綠地，可以通過立體綠化等方式補(bǔ)充綠化總量。

為社會(huì)公眾提供開放空間或公共服務(wù)設(shè)施的地塊，在符合規(guī)劃、消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定的前提下，可增加部分建筑面積，具體指標(biāo)在城市更新單元規(guī)劃或經(jīng)市人民政府審定的實(shí)施方案中明確。

在保障城市交通、綠化等公共利益，滿足安全、消防等要求，并征得相鄰?fù)恋厥褂脵?quán)和房屋產(chǎn)權(quán)所有者同意的前提下，拆除重建和新建補(bǔ)齊類更新項(xiàng)目可適當(dāng)減少紅線退讓距離，具體要求在城市更新單元規(guī)劃或經(jīng)市人民政府審定的實(shí)施方案中明確。

第二十二條爭取并統(tǒng)籌用好上級(jí)各項(xiàng)政策性資金，重點(diǎn)用于安全隱患消除、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施提升、低效產(chǎn)業(yè)用地提質(zhì)增效、歷史文化保護(hù)傳承等方面的項(xiàng)目。優(yōu)先推薦具有示范效應(yīng)的城市更新項(xiàng)目申請(qǐng)上級(jí)專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)資金。

符合條件的城市更新項(xiàng)目，依法享受行政事業(yè)性收費(fèi)減免和稅收優(yōu)惠政策。城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體實(shí)施多地塊并宗、更新后交易的，按照國家和省有關(guān)規(guī)定，享受有關(guān)稅費(fèi)支持政策。

住宅物業(yè)權(quán)利人實(shí)施自主更新時(shí)，可以提取住房公積金或者利用公積金貸款支付改建成本費(fèi)用。

第二十三條鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)依法開發(fā)多樣化金融產(chǎn)品和創(chuàng)新服務(wù)，滿足城市更新項(xiàng)目融資需求。鼓勵(lì)政策性銀行和商業(yè)銀行按照有關(guān)規(guī)定為城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體提供長周期、低利率信貸支持。支持符合條件的市場主體在多層次資本市場開展融資活動(dòng)，發(fā)揮金融對(duì)城市更新的促進(jìn)作用。

第二十四條城市更新活動(dòng)中，可合理利用城市地下空間建設(shè)連接通道、公共停車場以及應(yīng)急救災(zāi)、人防和體育等設(shè)施。根據(jù)需要，可單獨(dú)設(shè)立地下空間建設(shè)用地使用權(quán)。

邊角料、夾心地、插花地等無法單獨(dú)出具規(guī)劃條件或難以獨(dú)立開發(fā)的零星土地，可納入周邊城市更新項(xiàng)目一并實(shí)施。

涉及低效工業(yè)用地的城市更新項(xiàng)目，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可以按照有關(guān)規(guī)定提高工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施的建筑面積占地上建筑總面積的比例，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

涉及低效產(chǎn)業(yè)用地的城市更新項(xiàng)目，土地使用權(quán)人滿足自身需要后有節(jié)余土地且具備獨(dú)立分宗條件的，在符合規(guī)劃、安全、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等要求的前提下，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，可以對(duì)節(jié)余土地進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。

第二十五條結(jié)合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展需要，不同產(chǎn)業(yè)用地類型可以合理轉(zhuǎn)換，依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃、規(guī)劃條件和供地政策進(jìn)行混合復(fù)合更新，依法依規(guī)辦理供地手續(xù)。

符合國家和省存量土地盤活利用五年過渡期政策的更新活動(dòng)，過渡期滿完成更新改造后，可參照不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問題處理規(guī)定，辦理相關(guān)手續(xù)。五年過渡期自批準(zhǔn)之日起算。

城市更新項(xiàng)目的土地出讓價(jià)款，應(yīng)在土地價(jià)格評(píng)估基礎(chǔ)上，綜合考慮土地取得成本、公共要素貢獻(xiàn)度等因素合理確定。因土地用途轉(zhuǎn)換需補(bǔ)繳土地出讓金的，可以按規(guī)定分期繳納。

涉及低效工業(yè)用地的城市更新項(xiàng)目，在符合國土空間詳細(xì)規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不增收土地出讓價(jià)款。

第二十六條城市更新項(xiàng)目中的既有建筑改造，應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工圖審查。對(duì)無法滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的城市更新項(xiàng)目，涉及歷史文化保護(hù)傳承利用的由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織專家論證，涉及既有建筑安全隱患消除的由實(shí)施主體組織專家論證，專家論證意見作為設(shè)計(jì)、施工圖審查等依據(jù)。

“原址、原面積、原高度”翻建且不改變建筑使用功能的，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)編制消防實(shí)施方案，消防實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)改善和提升原建筑物消防水平。

對(duì)涉及歷史建筑、工業(yè)遺產(chǎn)等人文類城市更新項(xiàng)目，因保護(hù)利用需要無法滿足國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求的，建設(shè)單位除依法提交相關(guān)材料外，還應(yīng)當(dāng)提交特殊消防設(shè)計(jì)技術(shù)資料，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法組織專家評(píng)審，專家評(píng)審意見作為有關(guān)部門審批的依據(jù)。

第二十七條以下建筑使用功能改變的，可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理施工圖（含消防）審查、消防驗(yàn)收或備案。

（一）商業(yè)建筑和辦公建筑功能互換、商業(yè)建筑內(nèi)部業(yè)態(tài)調(diào)整互換和空間優(yōu)化；

（二）學(xué)校、醫(yī)院、文體場館、交通場站等公共建筑內(nèi)部增加商業(yè)設(shè)施功能的；

（三）工業(yè)、倉儲(chǔ)建筑增加物流功能的，以及工業(yè)、倉儲(chǔ)建筑功能相互調(diào)整的；

（四）閑置存量建筑改建養(yǎng)老、托育服務(wù)設(shè)施的；

（五）符合國家和省存量土地盤活利用五年過渡期政策的。

第二十八條依法依規(guī)可以不辦理施工許可證的其他建設(shè)工程，在辦理消防驗(yàn)收或備案時(shí)，實(shí)施主體可以提交消防查驗(yàn)報(bào)告代替竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

建立消防驗(yàn)收、備案和投入使用、營業(yè)前消防安全檢查、日常監(jiān)督檢查工作協(xié)同機(jī)制，實(shí)現(xiàn)審批管理標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一和結(jié)果銜接。

第二十九條歷史文化街區(qū)及各類歷史建筑應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定及規(guī)劃要求進(jìn)行保護(hù)，支持合理的功能置換、提升利用與更新活化。

歷史文化街區(qū)等特定區(qū)域內(nèi)的城市更新項(xiàng)目，在符合詳細(xì)規(guī)劃的前提下可以根據(jù)實(shí)際情況劃定用地邊界，并按照保護(hù)要求合理確定規(guī)劃指標(biāo)。城市更新項(xiàng)目因歷史風(fēng)貌保護(hù)需要，容積率受到限制的，可以按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行異地補(bǔ)償。

歷史建筑加固、修繕、保護(hù)應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)其核心價(jià)值，消除安全隱患，不得損壞外觀風(fēng)貌和典型構(gòu)件。在滿足結(jié)構(gòu)、消防安全等要求，不影響歷史文化價(jià)值的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際使用需求，可以依法通過加建、改建、增設(shè)設(shè)施等方式，提升既有建筑的性能。

因歷史文化街區(qū)等特定區(qū)域內(nèi)的城市更新項(xiàng)目需要，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定組織編制防火安全保障方案，作為管理的依據(jù)。因地段狹窄，敷設(shè)管線無法滿足相關(guān)規(guī)范的安全間距要求時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用新材料、新工藝等變通的工程措施，滿足管線安全運(yùn)營管理要求。

對(duì)城市更新項(xiàng)目中的市級(jí)和縣級(jí)文物保護(hù)單位、一般不可移動(dòng)文物的修繕工程，文化廣電和旅游（文物）部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場的消防安全監(jiān)管。

第五章附則

第三十條土地分層管理、項(xiàng)目消防審驗(yàn)、建筑功能轉(zhuǎn)換等相關(guān)配套政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工作導(dǎo)則，由市有關(guān)部門另行制定。

第三十一條環(huán)境綜合整治、危房治理、老舊小區(qū)改造、歷史風(fēng)貌保護(hù)、低效用地再開發(fā)等工作，國家、省有相關(guān)規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三十二條財(cái)政出資項(xiàng)目的實(shí)施需滿足政府投資項(xiàng)目管理有關(guān)規(guī)定的要求。

第三十三條本市其他縣（市）的城市更新工作，可以參照本辦法執(zhí)行。

第三十四條本辦法自2025年5月1日起施行，有效期至2030年4月30日。