關于印發(fā)《北京市城市更新實施方案編制工作指南（試行）》的通知

　　為落實《北京市城市更新條例》(以下簡稱《條例》)，明確城市更新實施方案的編制內容和技術要求，加強對實施方案編制工作的指導，制定本指南。

　　一、適用范圍

　　城市更新實施方案由統(tǒng)籌主體、實施主體依據(jù)相關國土空間規(guī)劃、各類行業(yè)規(guī)劃和項目更新需要編制，是推動實現(xiàn)存量空間資源高效利用和城市功能提升的綜合性方案，用于指導城市更新項目有序實施，具體包括更新內容及方式、規(guī)劃條件、實施計劃、資金測算、運營管理等內容。

　　以下城市更新項目的實施方案，可參考本指南編制：

　　1.區(qū)域綜合性城市更新項目;

　　2.涉及用地功能、建筑規(guī)模、建筑高度調整，土地用途轉換、土地利用方式改變、使用五年過渡期政策、業(yè)態(tài)和經營方式發(fā)生重大變化等情形的;

　　3.涉及公共利益、公共安全的;

　　4.其他由區(qū)人民政府確定需要編制實施方案的項目。

　　二、編制原則

　　1.分類引導、按需深化。實施方案應體現(xiàn)不同類型城市更新項目的特點，符合城市更新各專業(yè)技術導則中的更新導向和技術標準要求。各行業(yè)主管部門制定的更新導則是實施方案編制的重要依據(jù)。

　　2.分區(qū)指導、流程優(yōu)化。鼓勵各區(qū)研究制定適應本區(qū)城市更新工作體系和項目特點的實施方案編制指南，進一步細化編制要求。

　　3.民生優(yōu)先、共治共享。優(yōu)先保障公共安全、公共利益、群眾急難愁盼等情形，鼓勵多方共同參與，保障各方合法權益。

　　4.政府引導、市場運作。堅持有為政府和有效市場相結合，以項目實際需要為出發(fā)點，充分激發(fā)市場活力、調動主體積極性。

　　三、實施方案編制

　　(一)主要內容和相關技術要求

　　實施方案主要包括用地規(guī)劃條件、建筑設計與改造方案、土地利用方式、未登記建筑處理、項目實施安排、資金測算、運營管理等內容，以及根據(jù)項目特點增加的內容及附件。實施方案相關內容應達到開展成本測算，并可指導編制建設工程設計方案的深度。

　　實施方案采用模塊化編制，統(tǒng)籌主體、實施主體按需選取相應模塊。

　　1.項目基本信息

　　項目實施范圍與實施方式。明確城市更新項目類型、項目名稱、統(tǒng)籌主體、實施主體、改造方式、改造模式、改造范圍、用地面積等。

　　涉及存在重大安全隱患、居住環(huán)境差、市政基礎設施薄弱、嚴重影響歷史風貌以及現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能、產業(yè)結構不適應經濟社會發(fā)展等情況的項目應說明基本情況。

　　2.前期評估調查

　　前期評估調查工作主要包括現(xiàn)狀情況調查、更新需求征詢等。

　　(1)現(xiàn)狀情況調查

　　收集土地、建筑權證、施工、竣工等資料，按需開展現(xiàn)狀建筑和地下管線調查，分類梳理存量資源(包括土地、房屋等)的分布、功能、規(guī)模、權屬、使用情況等信息;產業(yè)用地需進行利用效率評價;按需開展房屋建筑性能檢測評估、消防安全評估、歷史文化資源調查評估。

　　(2)更新需求征詢

　　統(tǒng)籌主體、實施主體在編制過程中應當與相關物業(yè)權利人進行充分協(xié)商，征詢利害關系人的意見，將相應結果納入實施方案。

　　3.功能定位

　　根據(jù)國土空間規(guī)劃、城市更新專項規(guī)劃及其他相關規(guī)劃，結合區(qū)域功能定位和物業(yè)權利人更新需求，確定項目的功能定位。

　　4.規(guī)劃方案

　　根據(jù)前期評估調查與功能定位，結合規(guī)劃、建設、運營管理需求，制定項目規(guī)劃方案。具體包括：

　　(1)用地規(guī)劃指標

　　確定用地范圍與面積、用地性質、建筑規(guī)模、建筑高度、退線要求等內容，涉及多種功能業(yè)態(tài)的，應明確各類功能相應的建筑規(guī)模，各項指標應與控制性詳細規(guī)劃主導功能分區(qū)、土地用途、建筑功能兼容混合、建筑規(guī)模管控等要求相銜接。涉及建筑規(guī)模增加的，應在符合上位規(guī)劃的前提下論證建筑規(guī)模的合理性，并明確在項目實施階段可優(yōu)化的內容和幅度。

　　(2)分類重點編制

　　按照更新項目內容，明確重點編制內容和要求：

　　涉及平房院落更新的，實施方案應明確范圍、主要內容、資金籌措方式、騰退利用等相關內容。

　　涉及老舊小區(qū)改造的，重點開展住宅更新建筑設計、公共環(huán)境整治、配套設施挖潛、適老化改造、無障礙環(huán)境建設等研究，應根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀和居民需求核算配套設施，鼓勵通過嵌入式服務設施建設方式補充各類設施短板。

　　涉及老舊廠房類項目加層改造的，應提供相應可行性研究(符合規(guī)范要求、保障安全)及具體設計方案。

　　涉及老舊低效樓宇更新的，實施方案應開展建筑安全、抗震安全評估工作，更新后應符合相關建筑節(jié)能標準。

　　涉及低效產業(yè)園區(qū)更新的，實施方案重點開展產業(yè)發(fā)展、產業(yè)準入指引、資源利用效率評價、低效用地退出等研究，明確產業(yè)類型、投資強度、產出效率、創(chuàng)新能力、節(jié)能環(huán)保等要求。

　　(3)公共服務設施、市政交通基礎設施和安全設施配置要求

　　按要求補充街區(qū)配套公共服務設施、市政交通基礎設施、安全設施短板，明確項目范圍內各類設施的類型、規(guī)模、位置等內容。重點開展服務設施分時利用、資源共享、彈性轉換等提升利用效率相關專題研究。統(tǒng)籌與紅線外各類市政場站、管線的銜接方式。

　　(4)交通組織方案

　　明確項目范圍內機動車、人行、靜態(tài)交通的組織與布局，道路紅線、地塊出入口、交通設施與公共通道的位置、銜接關系等內容。開展軌道站點一體化、停車需求測算與規(guī)劃、慢行系統(tǒng)設計等綜合交通研究。

　　(5)水務設施改造

　　涉及河道、水源井等水務相關設施的，應對水務要素的現(xiàn)狀和規(guī)劃要求進行分析，提出改造目標、標準和改造方案。

　　(6)地下空間利用

　　明確地下空間建設范圍、功能、規(guī)模、連通性、運營管理等內容。

　　(7)歷史文化遺產保護

　　落實歷史文化遺產保護要求，明確項目范圍內不可移動文物、歷史建筑、歷史文化街區(qū)、古樹名木等保護和合理利用要求。

　　(8)其他要求

　　位于重點地區(qū)或重要項目實施更新涉及首都規(guī)劃重大事項的，應征求相關部門意見。

　　5.建筑設計方案

　　明確建筑改造方式，確定平面布局、立面方案，提出內部改造裝修、建筑結構、消防工程、綠色建筑、智能化提升等設計策略。

　　6.土地利用方式

　　明確項目的具體土地利用方式。采取協(xié)議方式配置國有建設用地的，需明確相應實施路徑。采取有償方式配置國有建設用地的，需明確相應土地價款的估算及繳納方式。涉及延長土地使用年限的，應在方案中明確。

　　項目實施范圍內插花地、邊角地統(tǒng)一納入更新實施的，需明確相關用地的土地用途與使用權配置方式。

　　使用過渡期政策的，應在方案中明確相應條件。

　　7.未登記建筑物處理

　　涉及已取得土地和規(guī)劃審批手續(xù)的建筑物，以及經認定不涉及違反法律規(guī)定的無審批手續(xù)、審批手續(xù)不全或者現(xiàn)狀與原審批不符的建筑，在實施方案中應當提出相關手續(xù)辦理路徑，實現(xiàn)更新后權屬清楚、界址清晰、面積準確。

　　8.資金方案

　　明確項目資金籌措方式、投融資方案等情況，分析財務投資回報與收益平衡情況，明確項目經營性收益與其他收益來源。

　　涉及政府資金支持及稅費優(yōu)惠的，應根據(jù)不同項目類型、資金需求、成本收益指標和管理要求，明確政府資金及稅費優(yōu)惠等具體事項。

　　涉及政府投資的，應開展綜合效益分析評估，可包括政策可行性分析、經濟可行性分析、社會效益分析以及風險影響評價等內容。

　　9.產業(yè)業(yè)態(tài)及運營管理

　　明確項目功能、產業(yè)策劃、運營維護管理、經營績效、自持要求等。涉及產業(yè)升級的項目，應深化產業(yè)策劃內容，明確招商方向及儲備項目，細化項目運營等內容;根據(jù)區(qū)政府有關規(guī)定，簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，明確各方權利義務、監(jiān)管要求以及違約的處置方式。

　　明確公共服務設施、市政交通基礎設施和安全設施、公共空間等建設、移交、運營管理相關要求。

　　10.建設時序

　　應在遵循公共利益優(yōu)先及利益平衡原則下，明確項目的分期實施時序及資金安排。做好與周邊道路施工和地下管線建設的銜接。

　　擬定項目實施安排的組織管理機制，明確各環(huán)節(jié)的主要負責單位及具體職責，確保項目按計劃實施。

　　11.協(xié)商表決情況

　　結合項目需要，涉及共同決定事項的，實施方案需說明已經物業(yè)權利人協(xié)商一致或依法表決形成決議的情況。

　　(二)成果組成

　　實施方案的成果包括文本、附表、圖紙和附件。文本為實施方案的詳細說明，附表包括土地用途現(xiàn)狀和規(guī)劃平衡表、項目經濟技術指標表等。圖紙包括各專業(yè)現(xiàn)狀圖與規(guī)劃圖，現(xiàn)狀圖包括土地利用、建筑布局、產權格局分布，規(guī)劃圖包括總平面圖、功能業(yè)態(tài)組織分布、實施效果示意等。

　　附件包括以下內容：

　　1.前期評估工作情況，包括現(xiàn)狀評估、更新意愿征詢以及項目功能定位。

　　2.對于統(tǒng)籌主體、實施主體不是權屬主體的，應提供更新實施的授權說明。

　　3.采用消防性能化方法進行設計、開展特殊消防設計情形的專家評審意見。

　　4.涉及共同表決事項的，物業(yè)權利人對實施方案相關內容的協(xié)商表決情況。

　　5.專家評審意見采信情況表。

　　四、實施期限

　　本指南自2024年9月10日起施行，有效期3年。