（通政發(fā)〔2024〕4號）北京市通州區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《通州區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市暫行辦法》的通知

　　各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，區(qū)政府有關(guān)委、辦、局：

　　現(xiàn)將《通州區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市暫行辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

　　北京市通州區(qū)人民政府

　　2024年2月2日

　　(此件公開發(fā)布)

　　通州區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市暫行辦法

　　第一章  總  則

　　第一條  [目的與依據(jù)]為依法規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》，結(jié)合通州區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條  [適用范圍]本辦法適用于通州區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理。

　　第三條  [基本原則]集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)當(dāng)堅持以下原則：

　　1.堅持規(guī)劃引領(lǐng)，合理確定用地計劃

　　堅持規(guī)劃引領(lǐng)和“村地區(qū)管”原則，政府統(tǒng)籌經(jīng)營性建設(shè)用地布局、用地類型和用地強(qiáng)度等;堅持把完成國土空間規(guī)劃編制作為工作前提，嚴(yán)格落實(shí)國土空間規(guī)劃和用途管制要求，按照副中心及拓展區(qū)規(guī)劃確定的城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、布局合理安排集體經(jīng)營性建設(shè)用地;加強(qiáng)土地供應(yīng)計劃管理，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的規(guī)模、布局、結(jié)構(gòu)、時序等納入通州區(qū)年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃。

　　2.堅持問題導(dǎo)向，有序推進(jìn)提質(zhì)增效

　　緊盯“三項(xiàng)負(fù)面清單”，即不能通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設(shè)用地入市(凡規(guī)劃為建設(shè)用地的試點(diǎn)利用項(xiàng)目除外)，不能把宅基地納入入市范圍，符合入市條件的土地不能搞商品住宅開發(fā)。加快農(nóng)村低效產(chǎn)業(yè)調(diào)整騰退和升級改造，做好與首都功能、產(chǎn)業(yè)、人口的承接協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地減量提質(zhì)。

　　3.堅持統(tǒng)籌兼顧，保障集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民利益

　　審慎穩(wěn)妥推進(jìn)經(jīng)營性建設(shè)用地入市，健全完善集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市中的收益分配和使用機(jī)制，協(xié)調(diào)好政府、集體土地所有者、使用者等各方利益關(guān)系，統(tǒng)籌各種規(guī)劃下土地權(quán)利人之間的利益均衡，使農(nóng)村集體和農(nóng)民獲得長期收益，確保農(nóng)民生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障。

　　4.堅持公開公平，規(guī)范產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入

　　以促進(jìn)通州區(qū)產(chǎn)業(yè)升級為目標(biāo)，行業(yè)主管部門嚴(yán)格審查產(chǎn)業(yè)方向，提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入相關(guān)要求。充分引入市場競爭，公開、公平、公正地確定土地使用權(quán)人，提高土地利用效益，節(jié)約集約利用土地。

　　第二章  入市方式和條件

　　第四條  [入市實(shí)施主體]鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)營公司作為入市實(shí)施主體;同時，通過聯(lián)營公司股東大會決議方式明確聯(lián)營公司作為入市實(shí)施主體的各項(xiàng)具體權(quán)利。

　　第五條  [入市方式及用途]為滿足鄉(xiāng)村振興發(fā)展用地需求，結(jié)合副中心發(fā)展產(chǎn)業(yè)需要，嚴(yán)格規(guī)范入市土地規(guī)劃用途，本次試點(diǎn)工作規(guī)劃用地用途可包括工業(yè)、商業(yè)、保障性租賃住房等功能。入市方式通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

　　第六條  [入市年限]土地出讓期限最高不得超過同類國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限。

　　第七條  [入市條件]集體經(jīng)營性建設(shè)用地擬入市地塊應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

　　(一)土地權(quán)屬清晰、無爭議;

　　(二)符合國家、本市和本區(qū)產(chǎn)業(yè)政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)、生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田保護(hù)等規(guī)定;

　　(三)無違法用地行為，無司法機(jī)關(guān)依法裁定查封或其他形式限定土地權(quán)利的行為;

　　(四)具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開發(fā)建設(shè)條件;

　　(五)法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第八條  [年度計劃]區(qū)政府統(tǒng)籌管理集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作，尊重農(nóng)民意愿，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用年度計劃、土地市場狀況和所有權(quán)人意向申請，控制節(jié)奏，統(tǒng)籌安排年度集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓計劃。

　　第三章  地價管理和收益分配

　　第九條  [地價管理]我區(qū)試點(diǎn)集體建設(shè)用地入市地價原則上暫時參照國有土地評估技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市前，入市實(shí)施主體委托具備資質(zhì)的地價評估機(jī)構(gòu)，以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)進(jìn)行土地價格評估。對于副中心155平方公里范圍外項(xiàng)目，根據(jù)其所處圈層并結(jié)合運(yùn)營方式引入不同修正系數(shù)，自持運(yùn)營部分修正系數(shù)取0.4-0.6左右，銷售部分修正系數(shù)取0.6-0.8左右。其中，第一圈層包括臺湖鎮(zhèn)(通州片區(qū))、宋莊鎮(zhèn)(徐尹路以南)、馬駒橋鎮(zhèn)(通州片區(qū));第二圈層包括潞城鎮(zhèn)、宋莊鎮(zhèn)(徐尹路以北)、張家灣鎮(zhèn)、西集鎮(zhèn);第三圈層包括漷縣鎮(zhèn)、于家務(wù)鄉(xiāng)、永樂店鎮(zhèn)。地價評估結(jié)果最終以區(qū)級聯(lián)席會審議并報區(qū)政府審批為準(zhǔn)。(待市級集體建設(shè)用地地價標(biāo)準(zhǔn)體系出臺后，按照市級文件執(zhí)行)

　　第四章  土地使用權(quán)登記和抵押

　　第十一條  [土地使用權(quán)登記]集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的受讓方在繳清土地價款和相關(guān)稅費(fèi)后，可以申請集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。

　　第十二條  [土地使用權(quán)抵押]依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)及其地上的建筑物、構(gòu)筑物及其他附屬物可以設(shè)定抵押權(quán)。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂抵押合同，設(shè)定抵押關(guān)系應(yīng)依法辦理抵押登記。

　　第五章  土地使用權(quán)續(xù)期和收回

　　第十三條  [土地使用期限屆滿續(xù)期]集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定使用期限屆滿，受讓人要求繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年向出讓人提出續(xù)期申請。經(jīng)出讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)同意繼續(xù)使用土地的，應(yīng)重新簽訂出讓合同，支付土地出讓價款，并辦理土地變更登記手續(xù)。

　　第十四條  [土地使用權(quán)收回]受讓人依法取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，未違反合同約定，在出讓合同約定的使用年限屆滿前，不得收回，法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　出讓合同約定的使用年限屆滿，受讓人未申請續(xù)期的，或者申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織無償收回，其地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物按照出讓合同的約定處理。

　　因公共利益需要，集體經(jīng)營性建設(shè)用地需征收為國有的，按《中華人民共和國民法典》等法律法規(guī)終止合同;出讓人提前收回土地使用權(quán)的，按合同約定終止合同，并給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　第六章  附  則

　　第十五條  [辦法實(shí)施]本暫行辦法在通州區(qū)試點(diǎn)范圍內(nèi)試行，有效期至2024年12月31日，如遇國家或北京市出臺新政策，按新政策執(zhí)行。

　　本暫行辦法由市規(guī)劃自然資源委通州分局負(fù)責(zé)解釋。